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  • 房地產變天?這些巨頭竟然一起干了這事
    2018-09-17 17:04 來源:齊俊杰看財經

    最近,發生了一個奇葩事,9月12日,保利地產公布,董事會全票通過,公司更名為,保利發展控股集團有限公司,說來更巧的是,前兩天萬科剛剛改名,也把萬科地產,改成了萬科發展,然后有媒體梳理了一下,今年改名字的地產開發商還真是不少,比如3月份,著名的萬達,把大連萬達商業地產,改成了大連萬達商業管理,7月份知名的龍湖地產,改名為龍湖集團控股,有一種說法是大家都在著急去地產化,而第一步就是先把名字給改了。

    但是改名字,就真的能跟房地產說再見了嗎?哪有那么簡單,比如我們熟悉的恒大中國,融創中國,這是之前幾年就改過名字的,也去掉了地產兩個字,但是仍然在從事房地產開發。所以真實的情況是,這些地產商在謀求轉型是真的,但轉型不是一蹴而就的,他們改名字是為了先擴張,先多元化經營。在擴張的道路上,再去發現新的機遇,從而達到轉型基礎業務的目的。比如萬科就解釋說,自己并沒有放棄房地產,而是更新了定位,萬科不再把自己局限于一個開發商,而是要做城市建設和生活的服務提供商,以后未來萬科的版圖將圍繞城鄉發展,和居民消費兩條主線展開。

    其實,這些巨頭之所以稱之為巨頭,確實有自己的過人之處,那就是洞悉風向的能力,他們已經看到了中國的時代正在發生改變,當前的主要矛盾已經不再是,房子不夠住需要蓋房子的時代,而是已經變成了,房屋分配上的矛盾,也就是說房子蓋的已經足夠多了,只是資源的利用出了嚴重的問題,比如你在南城住,他在北城住。而你在北城上班,他在南城上班,所以你們兩還都想各自買一套房,但是其實你們兩把房子換過來就解決了這個問題。接下來整個房地產市場會進入存量調整的時代,如何讓大家把住房效率利用最大化,是擺在開發商面前的又一個發展機遇。

    至于開發這塊,已經基本涼了,其實他們心里最明白,這波棚改貨幣化安置,讓三四線樓市都暴漲了一輪,而3年之前,那里幾乎已經成了死局,大部分地方房價都不過5000,依然賣不掉,因為家家戶戶都多套房,大量開發商推出的樓盤都變成了爛尾樓,差一點就血本無歸,很多中小開發商甚至都已經債務纏身,折在了三四線城市。相當于上天再給了他們重來一次的機會,讓他們借著貨幣化安置的機會脫手,解套。這次驚嚇應該讓很多開發商長記性了,估計未來很長一段時間都不會再去碰三四線的樓市。

    而一二線,也已經大概飽和,現在還有潛力可挖的,也就是那幾個調控不堅決,還想招攬人口的二線城市,所以可蓋房子的地方其實已經不多了。再像前十年那樣大刀闊斧的蓋房已經不太可能了,再舉個例子,大家去美國,歐洲,日本旅游,看這些發達國家,哪有那么多的建設工地?甚至一個城市你轉遍了,也看不見一個正在建設的工地。所以證明,城市是有建設期的,一旦建設的差不多了,市場也就基本飽和,就必須要想辦法開拓新思路。否則自身的業績必然受到很大的影響。

    業務受限,政策上地產商更是備受打擊,中國經濟去杠桿,最主要去的就是地產開發商的杠桿,他們的資產負債率是最高的,資產負債率普遍都在90%以上,雖然地產行業有特殊的原因,在知識星球齊俊杰的粉絲群里,老齊給大家講過,房地產的預售款算在了負債里,因為你收了錢還沒有給別人房子,所以代表你欠了別人一套房,這樣就有一個問題,越是房子賣的好的地產商,資產負債率就越高。從這個原因上似乎能夠解釋的通,但我們橫向比較,特別是跟我國香港的房地產企業比較,我們的資產負債率還是高了一倍,李嘉誠這樣的老狐貍,他的長江實業資產負債率經常在20%以下。所以無論經歷多大的危機,李超人始終先知先覺,不但毫發無損,還能憑借超強的資金儲備撈上一筆。那么如果要是把內地的這些地產開發商的資產負債率降到長江實業的水平,估計他們就將在很長一段時間拿不到融資了。日子會特別的難受。這也就逼著他們,得找點地產開發之外的項目干,說白了也是為了融資考慮。畢竟現在頂著地產的旗號,融資已經捉襟見肘,成為政策打擊的主要對象。

    綜合來看,多元化發展,是地產開發商的必經之路,先多元化再去地產化,這只是業務轉型的萬里長征第一步,索性現在瘦死的駱駝比馬大,趁著市場余溫尚存,趁著自己還有現金流,盡量多的嘗試沒什么壞處。改變總是痛苦的,但不改變將是死路一條。這也給我們普通的投資者提供了一個思路,世界在發展,經濟在發展,沒有一個市場是一沉不變的,最早的時候大家連自行車票,糧票都炒,因為稀缺嗎!現在誰還炒這個?所以炒房這個事,基本已經到頭了。下面就是如何解決大家住的更好的問題了。也就是說,你要想解決住的問題,還可以考慮房子,但如果想解決錢升值的問題,對不起,你來晚了,房子已經沒機會了。


    *文章為作者獨立觀點,不代表中國經營網立場。

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