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    云南城投子公司增值19倍出售 四川清鳳或為接盤俠
    2018-09-23 11:27 作者:李瑞娜 來源:中國經營網

    高周轉策略下頻頻拋售資產的云南城投置業股份有限公司(600239.SH,以下簡稱“云南城投”)又一次博得市場關注。日前,云南城投宣布,擬公開掛牌轉讓其持有的昆明七彩云南城市建設投資有限公司(以下簡稱“七彩云南公司”)59.5%的股權,并與四川省清鳳現代房地產開發有限責任公司(以下簡稱“四川清鳳”)簽訂了相關協議。

    不過,七彩云南公司高達19倍的資產增值率令上交所頗為在意。在對上交所問詢的回復中,云南城投方面表示,七彩云南公司之所以能夠在無營收的情況下快速增值,主要是因昆明及環滇池區域康養型房地產價格上漲所致。

    針對云南城投的轉讓目的、目前有無其他競拍者,以及四川清鳳為何選擇收購增值率如此高的七彩云南公司,《中國經營報》記者分別聯系了云南城投和四川清鳳相關部門。云南城投方面表示,出售七彩云南公司59.5%的股權可獲取投資收益,實現資金回收,增加公司現金流動性,但并未給予四川清鳳優先取得股權之任何優惠或排他性的條件。截至記者發稿時,未獲四川清鳳方面回復。

    靠地皮升值躺賺數億

    資料顯示,七彩云南公司成立于2016年,主要為開發古滇未來城項目,其中云南城投出資7800萬元占股65%,昆明七彩云南古滇王國投資發展有限公司出資3600萬元占股30%,國壽云城(嘉興)健康養老產業投資合伙企業(有限合伙)出資600萬元占股5%。

    在近年來云南城投的頻繁交易中,七彩云南公司的拋售并不突出,但是其高達19倍的資產增值率卻引起上交所的注意。本月初,云南城投方面表示收到上交所問詢函,上交所要求其對過高的增值率作出解釋。

    據了解,早在七彩云南公司成立之初,其經審計的凈資產值為-116.4萬元,經評估的凈資產值僅為6.68億元。而截至此次評估基準日(2018年7月31日),七彩云南公司經審計的凈資產值為1.18 億元,評估凈資產值為24.5 億元,評估凈資產值較賬面值增值率達到1976.86%。

    由于成立兩年后項目一直處于建設狀態,七彩云南公司截至目前尚未產生營收。數據顯示,2016年、2017年及2018年1至7月,七彩云南公司均無營收,凈利潤則分別虧損32.94萬元、62.22萬元、106.1萬元。與此同時,經營活動產生的現金流量凈額則分別為-3.6億元、-243.11萬元、-3996.07萬元。

    針對上交所的疑慮,云南城投方面在今年9月15日披露的問詢函回復公告中解釋,七彩云南公司凈資產之所以在兩年內無營收、凈利潤虧損的情況下仍然增值19倍,主要是受昆明及環滇池區域康養型房地產價格上漲的影響。

    兩年前,七彩云南公司開發項目周邊住宅售價平均約5500元/平方米,而現在周邊新開盤的古滇旅游區商品房售價約為1.2萬~2.2萬元/平方米。也就是說,七彩云南公司的增值,幾乎是獲得地皮后隨著房地產市場水漲船高,從而“躺贏”的。

    值得注意的是,云南城投靠土地升值獲利的情況并不止這一次。今年6月,云南城投宣布,轉讓剛于1月份成立、主要經營大理滿江片區房地產事務的大理滿江康旅投資有限公司(以下簡稱“滿江康旅”)80%股權。9月11日,該股權由萬科下屬公司以5.37億元接手。

    據悉,截至2018年4月30日,成立幾個月的滿江康旅經審計的資產總額為24.7億元,凈資產值為5246.9萬元;經評估的資產總額為30.9億元,凈資產值為6.7億元,經評估的凈資產值較賬面值增加6.2億元,增值率為1179.58%。對于增值原因,主要是開發成本經評估測算后,存貨取得的投資回報高于賬面所致,而存貨則指所開發的樓盤項目。

    各取所需的交易

    根據最新進展,目前七彩云南公司59.5%股權的接盤者,很可能是四川清鳳。云南城投方面表示,已經與四川清鳳就競買七彩云南公司59.5%的股權事宜簽署協議,四川清鳳同意于協議簽訂后5個工作日內,通過借款方式向云南城投支付7.6億元作為交易保證金。

    *除《中國經營報》署名文章外,其他文章為作者獨立觀點,不代表中國經營網立場。

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